Jak czytać świadectwo energetyczne ?
Od kwietnia 2023 roku każda nieruchomość wystawiona na sprzedaż lub wynajem musi posiadać świadectwo charakterystyki energetycznej. W teorii dokument ten ma stanowić „energetyczny paszport” budynku – informować o jego efektywności energetycznej, przewidywanych kosztach eksploatacji oraz sugerować możliwe usprawnienia. W praktyce jednak, dla wielu właścicieli i najemców to jedynie zestaw niezrozumiałych cyfr i wykresów, które trudno przełożyć na konkretne decyzje. Dlaczego wskaźnik EP jest tak istotny? Czym różni się energia pierwotna od końcowej i użytkowej? I dlaczego ten sam budynek może mieć niską efektywność tylko dlatego, że ogrzewany jest przestarzałym piecem, mimo że jego ściany są ocieplone? W tym artykule wyjaśniamy, jak poprawnie czytać świadectwo energetyczne, jakie informacje są naprawdę wartościowe, a także czego… niestety w tym dokumencie nie znajdziesz.
Czym jest świadectwo charakterystyki energetycznej?
Świadectwo charakterystyki energetycznej to oficjalny dokument określający zapotrzebowanie budynku lub lokalu na energię potrzebną do jego użytkowania – w szczególności do ogrzewania, wentylacji, przygotowania ciepłej wody użytkowej, chłodzenia, a w przypadku budynków niemieszkalnych również oświetlenia. Jego głównym celem jest umożliwienie porównania efektywności energetycznej różnych nieruchomości, co przekłada się bezpośrednio na koszty eksploatacji oraz wpływ na środowisko. Od kwietnia 2023 roku posiadanie świadectwa jest obowiązkowe przy każdej transakcji sprzedaży lub najmu nieruchomości – zarówno dla nowo powstałych budynków, jak i lokali z rynku wtórnego. Obowiązek ten wynika z Ustawy o charakterystyce energetycznej budynków oraz szczegółowych rozporządzeń, które precyzują metodykę sporządzania dokumentu. Warto jednak zaznaczyć, że świadectwo energetyczne nie jest równoznaczne z audytem energetycznym. O ile świadectwo opiera się na danych szacunkowych i ujednoliconym modelu obliczeniowym, audyt energetyczny to szczegółowa analiza konkretnego obiektu, uwzględniająca jego rzeczywisty stan techniczny oraz konkretne rozwiązania modernizacyjne. Myląc te pojęcia, można oczekiwać od świadectwa informacji, których ono – zgodnie z przepisami – po prostu nie zawiera.
Skala energetyczna – jak interpretować klasyfikację budynku?
Najbardziej rzucającym się w oczy elementem każdego świadectwa energetycznego jest kolorowy pasek z oznaczeniem wskaźnika EP – rocznego zapotrzebowania na nieodnawialną energię pierwotną wyrażonego w kWh/m². To właśnie ten wskaźnik jest podstawą klasyfikacji energetycznej budynku. Im niższy poziom EP, tym bardziej efektywny energetycznie i mniej emisyjny jest dany lokal.
Skala ta, choć wizualnie atrakcyjna, nie jest w Polsce wystarczająco czytelna dla przeciętnego odbiorcy. Brakuje na niej prostego systemu oznaczeń, jak chociażby klasy energetyczne od A do G stosowanego w Wielkiej Brytanii czy na sprzęcie AGD. Brytyjski system pozwala potencjalnemu nabywcy lub najemcy szybko ocenić, że np. lokal z klasą B będzie zdecydowanie bardziej energooszczędny niż ten oznaczony klasą E. W Polsce użytkownik otrzymuje jedynie wartość liczbową bez jednoznacznego przyporządkowania do konkretnej klasy efektywności. Jeszcze bardziej zaawansowane rozwiązania stosuje się we Francji, gdzie świadectwa zawierają graficzne zobrazowanie zużycia energii przez poszczególne podsystemy – ogrzewanie, wentylację, przygotowanie ciepłej wody. Dzięki temu łatwiej zrozumieć, które elementy odpowiadają za wysokie zużycie energii. Przykładowo, lokal może mieć dobrze ocieplone ściany i dach, ale jego niska ocena ogólna wynika z przestarzałego pieca węglowego. Takie zróżnicowanie pozwala trafniej ocenić potencjał modernizacji. W Polsce takie informacje są ukryte głębiej w treści świadectwa i wymagają wnikliwej analizy. Brakuje przejrzystych infografik czy jednoznacznych podziałów, które ułatwiłyby ocenę energetyczną osobom nieposiadającym wiedzy technicznej.
Energia pierwotna, końcowa i użytkowa – czym się różnią?
Na pierwszej stronie świadectwa energetycznego znajdziemy cztery kluczowe wartości liczbowe – w tym trzy najważniejsze: EP (energia pierwotna), EK (energia końcowa) oraz EU (energia użytkowa). Zrozumienie różnicy między nimi jest kluczowe dla świadomej oceny efektywności energetycznej budynku.
- EP – energia pierwotna nieodnawialna
To całkowita ilość energii pochodzącej ze źródeł nieodnawialnych, niezbędna do zapewnienia komfortu cieplnego w lokalu. Uwzględnia ona m.in. koszty środowiskowe pozyskania, przetworzenia i przesłania surowca energetycznego – np. gazu ziemnego, węgla czy prądu z elektrowni węglowej. To właśnie ta wartość wpływa na klasyfikację energetyczną budynku. Im niższa wartość EP, tym bardziej ekologiczny i energooszczędny obiekt. - EK – energia końcowa
To ilość energii, która fizycznie trafia do budynku – po dodatniu strat przesyłu, strat technologicznych i nieefektywności w procesie produkcji. Energia końcowa przekłada się bezpośrednio na realne zużycie paliw i mediów, a więc może być wykorzystana do szacunkowego obliczenia kosztów eksploatacyjnych. - EU – energia użytkowa
Energia użytkowa to ilość energii, która jest faktycznie potrzebna do ogrzewania, wentylacji, przygotowania ciepłej wody użytkowej i chłodzenia budynku, aby utrzymać w nim komfortową temperaturę. Mówiąc prościej, EU to energia, która faktycznie „wychodzi” z systemu grzewczego lub chłodniczego i jest wykorzystywana w budynku, zanim straty (np. na wytworzeniu, przesyle, systemach technologicznych) zostaną wzięte pod uwagę.
Ten wskaźnik pozwala ocenić, jak efektywnie budynek wykorzystuje energię. Im niższa wartość EU, tym mniej energii jest potrzebne do zaspokojenia podstawowych potrzeb energetycznych budynku, a co za tym idzie – tym jest on bardziej efektywny energetycznie. Choć wszystkie te wskaźniki są podawane w przeliczeniu na metr kwadratowy rocznie (kWh/m²·rok), nie pokazują pełnego obrazu – dlatego warto interpretować je łącznie i w odniesieniu do konkretnych parametrów lokalu.
Zalecenia pokontrolne – co sugeruje certyfikator?
Świadectwo energetyczne zawiera również punkt dotyczący zaleceń modernizacyjnych, przygotowany przez certyfikatora. To wskazówki, które – choć nie są obowiązujące – mogą pomóc właścicielowi lokalu w zwiększeniu efektywności energetycznej i redukcji kosztów eksploatacyjnych. Zalecenia te są uporządkowane w kilku kategoriach:
- Przegrody zewnętrzne – przy remoncie powyżej 25% powierzchni
Np. docieplenie ścian, dachów czy stropów. Certyfikator wskazuje, które elementy przegrody można ulepszyć przy okazji większego remontu. - Systemy techniczne – w kontekście termomodernizacji
Np. wymiana starego kotła grzewczego na nowoczesną pompę ciepła po uprzednim dociepleniu budynku. - Przegrody zewnętrzne – niezależnie od planowanego remontu
Np. rekomendacja wymiany nieszczelnych okien czy drzwi wejściowych. - Systemy techniczne – niezależnie od dodatkowych prac
Np. sugestia wymiany nieefektywnych systemów ogrzewania lub wentylacji, nawet bez planowanego ocieplenia. - Inne uwagi techniczne
Dodatkowe zalecenia mogą obejmować np. poprawę jakości wentylacji, uszczelnienie instalacji czy wykorzystanie odnawialnych źródeł energii.
Choć zalecenia te nie mają charakteru projektu ani audytu, stanowią istotną podpowiedź dla inwestorów i właścicieli, gdzie warto rozpocząć modernizację. Warto jednak pamiętać, że świadectwo energetyczne nie jest analizą techniczną – nie uwzględnia wszystkich niuansów konkretnego budynku i nie zastąpi profesjonalnego audytu.
Świadectwa energetyczne i ich ograniczenia
Mimo przydatności świadectwa energetycznego, dokument ten ma szereg ograniczeń wynikających z przepisów prawa. Został opracowany na podstawie ustawowych wzorów i obowiązuje go ściśle określona metodologia. To oznacza, że:
- Świadectwo nie uwzględnia wszystkich rzeczywistych strat ciepła wynikających z nieszczelności budynku, złej jakości stolarki okiennej czy nieprawidłowego montażu instalacji.
- Nie uwzględnia indywidualnych nawyków użytkowników – a więc np. różnicy pomiędzy lokalem ogrzewanym do 19°C a takim, gdzie utrzymuje się 24°C.
- Nie zastępuje badań technicznych – np. badania termowizyjnego czy inspekcji stanu technicznego mieszkania na rynku wtórnym.
- Nie przewiduje elastyczności – brak możliwości dostosowania obliczeń do szczególnych cech konkretnego lokalu lub jego otoczenia.
W efekcie, świadectwo energetyczne stanowi dokument urzędowy o charakterze informacyjnym i porównawczym, ale nie diagnostycznym. Dla szczegółowej oceny faktycznego stanu technicznego i potencjału modernizacji konieczne jest przeprowadzenie audytu energetycznego lub inspekcji budowlanej.
Kalkulator zużycia – jak przeliczyć energię na koszty?
Otrzymując świadectwo energetyczne, wielu właścicieli i najemców zadaje sobie pytanie: „Co to oznacza dla mojego portfela?”. Choć świadectwo nie zawiera bezpośrednich wyliczeń kosztów, dane w nim zawarte można oszacować i przeliczyć na wartości przybliżone.
Aby obliczyć roczne koszty ogrzewania, wystarczy:
- Pomnożyć wartość EK (energii końcowej) przez powierzchnię lokalu.
- Wynik przeliczyć na jednostki energii używane przez dostawcę – np. m³ gazu lub GJ energii cieplnej.
- Pomnożyć wynik przez stawkę za daną jednostkę energii (aktualny cennik dostawcy).
Przykład:
- EK = 120 kWh/m²/rok
- Powierzchnia lokalu = 70 m²
⇒ 120 × 70 = 8 400 kWh rocznie - Cena energii cieplnej = 0,35 zł/kWh
⇒ Roczny koszt = 8 400 × 0,35 zł = 2 940 zł
Oczywiście są to wartości szacunkowe – rzeczywiste koszty będą zależeć od klasy urządzeń grzewczych, stanu technicznego budynku, zmian taryf, a także indywidualnego trybu życia mieszkańców. Niemniej jednak takie obliczenia pozwalają lepiej ocenić, z jakimi kosztami eksploatacji musimy się liczyć, porównując różne nieruchomości.
Jak należy rozumieć świadectwo energetyczne? – Podsumowanie
Świadectwo charakterystyki energetycznej to dziś nie tylko wymóg formalny, ale również cenne źródło informacji dla właścicieli i najemców nieruchomości. Pomaga zrozumieć, jak energochłonny jest budynek, jakie mogą być potencjalne koszty jego eksploatacji oraz jakie działania warto rozważyć w celu poprawy efektywności energetycznej. Mimo pewnych ograniczeń wynikających z obowiązujących przepisów i ujednoliconej metodologii, świadectwo energetyczne pozostaje istotnym narzędziem w podejmowaniu decyzji zakupowych, inwestycyjnych czy modernizacyjnych. Kluczem jest umiejętne jego odczytanie – zrozumienie znaczenia wskaźników EP, EK i EU, a także uważna lektura zaleceń certyfikatora.
Jeśli planujesz sprzedaż, wynajem lub modernizację nieruchomości – warto powierzyć przygotowanie świadectwa profesjonalistom.
Świadectwo energetyczne Jasło i okolice – EnergiaCert to firma, która zajmuje się kompleksowym opracowywaniem świadectw charakterystyki energetycznej oraz audytów energetycznych na terenie Jasła i ościennych powiatów. Gwarantujemy rzetelność, zgodność z aktualnymi przepisami oraz sprawną realizację usługi.